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許多舊式建築年事已高,電線老化、管道銹蝕,危機四伏。你是否曾遇過電梯突然故障,或公用地方漏水成災?這些問題不僅影響日常生活,更可能威脅安全。用較通俗的書面語形容,樓宇老化猶如一輛「老爺車」,外觀尚可,內部卻已破損不堪,隨時「拋錨」。若不及時維修,後果堪憂,既損害財產,亦涉及安全問題,所以建築物管理直接影響居民的生活質素與安全。我們如何確保能確保家園既安全又和諧?有見及此,《建築物管理條例》於1993年施行,旨在規範大廈管理,保障住戶權益。然而,隨著樓宇老化及社會需求演變,原有條例在執行上顯露不足,難以應對新挑戰。修訂條例應運而生,究竟它如何為香港的居住環境注入新活力?以下讓我們攜手探索建築物管理條例改革的精髓!
建築物管理(修訂)條例背景及修訂內容
建築物管理條例(Building Management Ordinance以下簡稱BMO)自1993年頒布以來,提供業主組織管理建築物的法律框架,涵蓋業主立案法團(Owners’ Corporation,簡稱OC)的成立、會議程序、財務管理等。隨著樓宇老化及管理爭議增多,如圍標(bid-rigging)、業主參與不足等問題,政府於2024年推出建築物管理(修訂)條例。
早在2014年的公眾咨詢中,政府已識別大型維修工程爭議、代理(proxy)濫用、契約管理人(DMC Manager)酬金不合理等問題。2024修訂條例聚焦提升透明度、加強問責及阻嚇違規,適用於有OC的樓宇及無OC樓宇的契約管理,以應對樓宇老化(逾4,000幢樓齡超50年)、圍標及業主參與不足等問題。修訂於2024年7月通過,2025年7月13日生效,適用於有業主立案法團(OC)及無OC的樓宇,配合《物業管理服務條例》及強制驗樓計劃。以下為主要修訂內容:
修訂內容 | 細節 | 目的 |
強化採購程序 | 1. 高價值採購(過去三年平均年度開支超二十萬港元或20%): - Type 1及Type 2:邀請3至5家供應商投標,申報利益衝突 2. 大型維修採購(每單位超30,000港元): - 需5%業主或100名業主親身投票,會議通知列明估計貢獻額 3. 不遵守可能導致合約無效或法院介入 |
- 防止圍標 - 確保公平競爭 |
財務及審計要求 | 1. 年收入或開支超500,000港元的OC須強制審計財務報表 2. 取消50個單位豁免 3. 報表展示7天,業主可於28天內索取副本 |
- 確保資金透明 - 防止濫用 |
會議及記錄管理 | 1. 公司業主可直接授權自然人代表出席會議,無需決議 2. 未保存會議記錄或採購文件可處最高25,000港元罰款(刑事罪行) |
- 簡化程序 - 加強規管 |
罰則加重 | 1. 違規最高罰款50萬港元,可追究刑事責任 2. 物管服務提供者違規或面臨《物業管理服務條例》紀律處分(罰款高達300,000港元或吊銷牌照) |
- 增強阻嚇力 - 促進合規 |
其他規定 | 1. 適用於無OC樓宇,設3年過渡期處理舊合約 2. 政府可介入嚴重管理問題,強制管理確保樓宇安全 |
- 提升管理靈活性 - 應對多元化需求 |
可參考條例相關小冊子: https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/Major_Amendments_BMO2024.pdf
建築物管理(修訂)條例專家意見
1. 提升透明度與問責性
專家普遍認同修訂條例在規範大型維修工程及高價值採購的程序上,增加了透明度。
例如,Dentons Hong Kong 指出,條例要求每個大廈單位平均維修工程價值超過$30,000元的項目,需由至少5%的業主或100名業主親身投票通過,這有助於確保重大決策更具代表性,減少管理委員會濫權的可能性。
2. 加強法團財務管理
香港搵律師網(hkfindlawyer.com)強調,修訂條例要求法團財務報表更透明,並規範會議程序,有助業主清楚了解資金流向。專家認為,這有助減少財務管理不善的情況,提升業主對法團的信任。
3. 法人團體代表機制
修訂條例引入機制,允許法人團體業主授權自然人代表其在業主大會中行事。專家認為,這有利於簡化會議程序,特別是在涉及多個法人業主的複雜物業中,促進決策效率。
4. 刑事責任的引入
條例將未妥善保存建築物管理相關文件的行為列為刑事罪行。專家表示,這一措施能有效阻嚇不負責任的管理行為,但亦有意見指出,過嚴的法律責任可能增加法團成員的壓力,特別是對義工性質的管理委員會成員而言。
5. 借鑒國際經驗的建議
《Hong Kong Lawyer》提到,香港可參考其他地區(如澳洲、新加坡)的分層業權管理法例,進一步完善《建築物管理條例》。例如,新南威爾士州的法例要求法團制定10年工程預算計劃,並由專家協助,這有助於長期規劃維修工程,香港可考慮類似措施。
6. 實踐挑戰的關注
專家指出,雖然修訂條例有助規範管理,但實踐上可能面臨挑戰,例如小型法團缺乏專業知識和資源來應對新規定。此外,業主參與度低可能導致投票門檻難以達到,影響重大維修工程的推進。
建築物管理(修訂)條例優點及實踐困境分析
項目 | 優點 | 實踐困境 |
大型維修工程採購規定 | - 要求至少5%或100名業主親身投票 - 增加決策透明度和代表性 - 減少管理委員會獨斷的可能性 |
- 業主參與度低 - 可能難以達到投票門檻 |
財務透明度要求 | - 強制製作財務報告並公開 - 提升資金使用的透明度 - 增強業主對法團的信任 |
- 法團成員可能缺乏專業會計知識 - 增加行政負擔 - 財務報告製作成本可能提高 |
法人團體代表機制 | - 簡化法人業主參與決策的程序 - 提高會議效率 - 特別適用於大型物業 |
- 授權程序可能增加行政複雜性 - 可能出現授權人與法人業主意願不一致的情況 |
文件保存刑事責任 | - 加強阻嚇不當管理行為 - 確保重要文件妥善保存,方便查核 |
- 對義工性質的法團成員構成壓力 - 可能因缺乏資源而難以妥善執行文件管理 |
公眾教育與指引更新 | - 政府承諾更新指引並推廣教育 - 幫助業主理解新規定 - 有助提升法團運作專業性 |
- 教育宣傳需大量資源,效果取決於業主參與意願 - 指引更新可能滯後於實際需求 |
深遠意義:我們的家園何去何從?
《建築物管理(修訂)條例》通過提高透明度、規範採購和財務管理,以及引入刑事責任等措施,顯著改善了大廈管理的法律框架,相關條例修訂不僅是法律的更新,更是對香港居住環境的深遠承諾。它回答了「如何讓每棟大廈成為安全家園?」的問題。通過優化管理、提升透明度及安全性,條例為居民提供更舒適的居住環境。對業主而言,這是權利與責任的平衡;對社會而言,這是城市可持續發展的重要一步。
最終問題在於:我們是否願意積極參與,共同守護家園?作為香港居民,每個人的行動都與大廈的未來息息相關。支持條例實施,參與大廈管理,方能為下一代締造更安全的居住環境。
《建築物管理條例》(第344章)2024年修訂後常見法律問題 Q&A
Q1:修訂後對文件保存有什麼新要求?不遵守會有什麼後果?
A:法團需妥善保存會議記錄、財務報表及採購文件至少7年,確保可供審計或查詢。若不遵守,可能被視為違反條例,管理委員會(MC)成員或物業管理公司(PMC)可能面臨最高HK$25,000罰款,嚴重違規(如故意隱瞞)可能引致刑事責任。
Q2:採購程序的新規定是什麼?違規有什麼風險?
A:修訂引入三類採購要求(Type 1高價值、Type 2高價值、大型維修採購),根據過去3年平均年度開支計算門檻。需公開招標、申報利益衝突及獲業主大會批准。違規可能導致合約被法庭宣判無效或可撤銷,MC成員或PMC可能面臨民事或刑事責任(最高罰款HK$25,000或監禁)。
Q3:法團成員個人會否因違規承擔法律責任?
A:是的,MC成員若未能履行文件保存、採購程序或財務透明度要求,可能承擔個人法律責任,如罰款或民事索賠。但一般情況下,僅限於故意或重大疏忽行為。建議購買法團責任保險以減低風險。
Q4:財務報表有什麼新要求?不合規的後果是什麼?
A:年收入超HK$500,000的法團,財務報表需經審計並由MC成員簽署。業主可免費獲取電子版預算草案。未能提供或偽造報表可能導致罰款(最高HK$25,000)或刑事責任。
Q5:為什麼網民稱法團工作「高風險」?
A:修訂後,MC成員需承擔更嚴格的文件管理、採購及財務責任,違規可能引致罰款或法律訴訟。義工多為非專業人士,難以應對複雜要求,增加壓力及風險。
Q6:法團可否聘請物業管理公司減輕責任?
A:可以。聘請持牌物業管理公司(PMC)可協助處理採購、財務及文件管理,確保合規。但MC仍需監督PMC,確保其遵守條例,否則MC成員仍可能承擔責任。
Q7:新修訂如何影響業主?
A:業主可能面對管理費增加(因聘請PMC或保險),但可獲更透明的財務及採購資訊。若法團違規,業主可通過法團大會決議撤銷違規合約,保障權益。
Q8:業主立案法團是否必須成立?
A: 並非所有大廈都必須成立業主立案法團,但條例建議業主共同管理大廈,以保護自己的權益。如果大廈管理不善,業主可能會面臨安全與維修問題,導致財產價值受損。
Q9:管理委員會成員是否需要具備專業知識?
A: 管理委員會成員不需要具備專業知識,但他們應該熟悉大廈管理的基本原則,並有責任確保大廈的日常管理工作得到妥善處理。
Q10:如何查詢修訂詳情或尋求幫助?
A:參閱民政事務總署網站(www.buildingmgt.gov.hk)或香港法例網站(www.elegislation.gov.hk)的《建築物管理條例》指南(2025年6月版)。可諮詢專業律師或物業管理公司以獲取具體指引。
網民意見
網民意見分歧,反映香港樓宇老化及高密度居住壓力。以下內容基於2024-2025年X平台討論彙整:
意見 | 觀點 |
正面 | 平台用戶:終於管住法團亂花錢,業主有話事權 1. 提升透明與問責,保護業主利益 2. 多數支持者為業主或關注安全用戶: - 讚揚強化採購規管(如大型維修公開招標及投票)能避免黑箱作業 3. 減少貪腐: - 提高罰則阻嚇不作為 4. 連結物管服務條例,推動專業化管理 |
負面 | 平台用戶:「小法團冇資源搞招標,結果維修更慢。」部分延伸到對政府動機質疑,如「一刀切」忽略基層困境 1. 增加負擔、執行難度高,恐不利小業主 2. 批評行政開支過重,尤其小型樓宇 3. 未解決資金短缺或委員不作為 4. 罰則過嚴或被大公司利用壟斷 |
中立/建議 |
1. 認同方向,但應用實質方法去配合推行,例如提供免費法律援助或彈性罰則 2. 強調平衡透明與可行性,未來若有配套指引(如物管監管局操守守則),可緩解負面反饋 |
網民創意或誇張看法
網民常以幽默、諷刺方式表達,常用流行文化或本地語境,轉發量高,多由年輕用戶發出。篩選了部分較為幽默及帶諷刺意味的意見:
1. 法團變真人Show:透明要求讓會議成公開鬥爭劇場。「以後開會要直播?業主去投《全民造星》咁。」點出可能放大鄰里矛盾。
2. 圍標與維修梗:LIHKG用戶諷刺:「條例通過後,法團終於不用『圍標』自己家樓,改成圍標業主錢包!」,以誇張方式諷刺法團過去在大型維修工程中的圍標問題,網民質疑實際效果,認為業主仍可能被動承擔高昂費用。
3. 刑事責任戲謔:網民開玩笑:「不保存文件罰錢?法團義工以後開會要帶保險,萬一丟張紙就坐監,樓宇管理變高風險職業!」 「業主立案法團新技能:文件管理大師,否則變囚徒。」,諷刺法團成員需要像專業人士一樣承擔高風險,甚至可能因小失誤(如丟失文件)而面臨嚴重後果,凸顯義務工作與責任不平衡的荒誕感。
相關新聞內容數據圖表
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圖表1:資料顯示,截至2023年底,全港有28,370幢私人大廈樓齡達30年或以上,即屬於強制驗樓涵蓋範圍,佔全港私人大廈總數約64%;另外有約7,705幢私人樓宇將於未來10年達到此門檻。

圖表2:現行政策下,私人大廈公用部份的管理和維修,須由業主或業主立案法團負責。2023年全港約1.96萬幢私人大廈設有法團,比率達48%。不過,由於大維修工程爭議時有發生,立法會因而於2024年7月通過修訂《建築物管理條例》,以提升大廈法團在處理招標等程序時的透明度,修訂後的條例已於今年7月生效。

圖表3:文件指出,物業管理公司在協助業主管理私人大廈亦有重要角色,當局於2020年8月推出物管業發牌制度,以促進行業專業發展,截至2024年10月,已簽發的物管牌照達16,817個。

圖表4:物業管理業監管局有權就公眾對物管公司的投訴,進行調查及採取紀律行動。2023年物監局共接獲760宗投訴,當中733宗屬於物監局的管轄範圍以內,當中主要涉及一般管理服務(53%)、維修(14%)及財務(12%)等。截至2024年8月,物監局共舉行8次紀律聆訊,並撤銷1名物管人員的牌照。
以上四個圖表及內容分析均出自:
https://www.hk01.com/article/1093926?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral
相關政府網站資訊
1. 民政事務總署 www.buildingmgt.gov.hk
- 提供《2024年建築物管理(修訂)條例》的詳細資訊,包括憲報、小冊子、海報及「懶人包」,幫助業主了解修訂內容。
-《建築物管理條例(第344章)指南》(2025年6月版),分部提供PDF格式文件,涵蓋法團運作及管理規範。
2. 物業管理業監管局 www.pmsa.org.hk
- 介紹修訂條例如何配合物業管理公司的責任,強調持牌物管公司需協助業主或法團遵守《建築物管理條例》。2023年10月27日,監管局發布《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》操守守則,提供實務指引。
3. 香港法例網站 www.elegislation.gov.hk
香港電子法例提供《建築物管理條例》(第344章)的最新文本,包括2024年修訂的完整內容。
《建築物管理(修訂)條例》預計將帶動舊樓復修浪潮,創造就業及商機,但亦要求從業員強化透明及安全標準。配合政府政策,工程公司不僅可減輕業主負擔,更能貢獻香港樓宇可持續發展。建議業界密切關注民政事務總署及屋宇署更新,積極參與法團招標,以把握先機!
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